99万的房子，也要交豪宅税？！

前言 

“本来为了省税，结果反而多交了？”李先生原以为把房价砍到99万，就能避开纽约的豪宅税（Mansion Tax），没想到在交易过程中出现了意外，最后不得不重新调整房价，才能真正省下这笔钱。 

这次的交易经历，让我们深刻认识到：税务规则的细节，往往决定了最终的成本。 

房价砍到99万，反而还是要交税？ 

李先生看中了一套新开发大楼的房子，原价103万，开发商愿意承担纽约市转让税（NYC Transfer Tax）。然而，为了省去1%的豪宅税（适用于100万以上的房产交易），他的经纪人帮他谈了一个“省税”方案： 

 ✅ 买方自己承担转让税，开发商降低房价，最终谈到99万，看似成功避税。 

但问题出现了！ 

由于新开发大楼的转让税如果是买家支付，那么这笔税款会被计入房产的应税基础。也就是说： 

• 买家支付的NYC Transfer Tax 约14,107.5美元 

• 应税基础变成：99万 + 14,107.5 = 1,004,107.5 

• 超过100万门槛，仍然要交豪宅税！ 

这个“省税”方案，反而让李先生又要多交1%的豪宅税，等于前功尽弃。 

如何真正避税？最终调整方案 

发现这个问题后，我们重新调整房价： 

• 房价调整为985,000 

• 买家仍然支付转让税 

• 计算转让税后，总应税基础 = 985,000 × 1.01425 = 999,036 

• 最终应税基础控制在100万以内，成功避开豪宅税！ 

这个案例告诉我们，光调整房价是不够的，还要结合税法规则，确保调整后的交易总额不会触发额外的税负。 

类似的“隐形税负”问题，还有这些情况 

这种情况不仅仅会出现在99万的交易中，其他关键价格区间的房产交易也可能出现类似的问题： 

📌 50万的房产（临界点：49.3万） 

• 纽约市房产交易税（NYC Transfer Tax）：房价低于50万，税率是1%；超过50万，税率变成1.425%。 

• 如果房价49.3万，但买家支付转让税，应税基础会超过50万，税率上升，导致额外的税务成本。 

📌 200万的房产（临界点：197万） 

• 豪宅税（Mansion Tax）：200万以上，税率从1%提高到1.25%。 

• 如果房价197万，但买家支付转让税，可能会推高应税基础，最终触发更高的豪宅税率。 

这些细节，往往决定了最终的税负，稍不注意就可能多付一大笔钱。 

如何避免这些税务陷阱？ 

💡 提前规划价格与税费结构 

• 不仅关注购房价格，还要计算税费如何影响应税基础，确保不会因为转让税的支付方式，意外增加总应税金额。 

💡 合理分配税费责任 

• 不同的税费支付方式，会影响交易税率，需要结合开发商、经纪人和律师的建议，找到最优解。 

💡 咨询专业人士，避免不必要的税负 

• 购房涉及复杂的税务规则，建议在交易前咨询专业人士，避免“节省一小笔，反而多付一大笔”的情况发生。 

结语 

这次交易给了我们一个深刻的教训：在房地产交易中，税务规则的细节决定了成本高低。 

原本以为99万能避税，没想到因支付方式不同，仍然触发了豪宅税。只有在税务规则的框架下，合理调整价格和支付方式，才能真正节省成本。 

如果你也在考虑购房，别忘了在交易前做好税务规划，避免因一个小细节，让“省钱”变成“多花钱”！