千万不要把房子直接过户给小孩

“我辛辛苦苦买的房子，提前过户给孩子，不是能省去以后很多麻烦吗？” 

不少家长都有这样的想法，认为把房产提前过户给孩子，可以避免遗产继承的麻烦，甚至减少税务负担。然而，现实中这种做法往往带来一系列意想不到的风险，甚至让自己的房产和财务状况陷入困境。 

直接过户的风险 

✅ 孩子的债务和离婚风险 

一旦房产过户到孩子名下，就不再属于父母的财产。如果孩子因意外负债、被起诉、甚至经历婚姻破裂，房子可能会被债权人或离婚分割，最终落入他人之手。 

✅ 可能失去居住权 

很多父母把房子过户后，依然住在里面，但房产的法律所有权已不属于自己。如果孩子未来出售、出租房子，或者因其他原因不让父母居住，父母可能失去原本属于自己的家。 

✅ 子女出售房屋时的高额资本利得税 

房产增值后出售会涉及资本利得税（Capital Gains Tax）。如果孩子在收到房产后出售，他们的购入成本（Cost Basis）是父母当初的购入价，而不是房产过户时的市场价，意味着可能要缴纳高额资本利得税。相比之下，如果孩子是通过继承获得房产，他们的购入成本会按市场价值调整，从而大幅减少资本利得税。 

✅ 孩子未来可能不想要房子 

有些父母过户房产后，孩子因为各种原因可能不想继续持有，例如高昂的房产税、维修成本、个人财务状况变化等，最终可能不得不低价出售，甚至影响家庭关系。 

有没有更好的方式？ 

✅ 设立可撤销信托（Revocable Trust） 

房产放入信托后，父母仍然可以控制和使用房产，避免直接过户的法律和税务风险，同时让子女在父母去世后顺利继承。 

✅ 使用“继承转让”（Transfer on Death Deed） 

在一些州，房产可以设立“死亡后转让”（TOD Deed），父母在世时仍然拥有房产，但去世后房产自动过户给子女，无需经过法庭认证。 

✅ 在遗嘱或信托中安排房产继承 

如果不想提前过户，可以在遗嘱或信托中安排房产继承，这样既能让房产最终归属子女，又能避免直接转让带来的各种风险。