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【纽约买房攻略】作为买房人你需要交哪些税




在纽约首次购房人往往容易忽视在买房时可能会额外承担高昂的Z*F规费,下表即对在五大区以及长岛的Nassau县购买房屋时的Z*F规费做一简略说明:


在纽约的居住用房一般分为三类:House(独栋房屋)COOP(公司持股形式的公寓楼)以及Condo(公寓楼)而,公寓楼又可细分为普通二手公寓楼以及开发商首次开售的公寓楼(Sponsor Condo),而根据分类的不同Z*F规费又各不相同。


转让/购买税款


COOP因为其特殊的房产持有形式,故一般在购买时不需要额外缴付任何Z*F规费


House以及普通Condo: 作为买家一般仅在房屋价值超过100万的情况下,按照下表税率支付豪宅税房屋总价*税率)


价格区间


100万至200万以 1%

200万至300万以下 1.25%

300万至500万以下 1.5%

500万至1000万以下 2.25%

1000万至1500万以下 3.25%

1500万至2000万以下3.5%

2000万至2500万以下 3.75%

2500万及以上 3.9%


Sponsor Condo因为其特殊的房屋性质,所以除了上述豪宅税外,一般在交易中应由卖家承担的转让税,也会由买家承担,具体税率如下:(房屋总价*税率 *长岛居民不需付市税)

项目


纽约州 0.4%

纽约市1.425%


并且,因为由买家承担转让税,故纽约Z*F在计算计税总价时,会把该部分税款一并并入房屋价格内作为基数进行计算。


那么下面我们来举个例子:


小明在曼哈顿西区买了一栋开发商新造的CONDO,房屋价格最后敲定为225万美金,则他就购买该房屋要缴纳的税金如下:


Mansion Tax豪宅税 2250000*1.25% = 28,638

(TEMP) NYS Transfer Tax临时州转让税 2250000*0.4%=9000

(TEMP) NY City Transfer Tax临时市转让税 2250000*1.425%=41062.5


注意上述临时数字仅作为计算最后房屋总价时使用


第二项计算出的数额与房屋售价相加后,为房屋的实际总价:2291062.5,故实际的转让税为:


NYS Transfer Tax州转让税 2291062.5*0.4%=9164.25

NY City Transfer Tax市转让税 2291062.5*1.425%=41811.89


故在该次购入时,小明需要支付购置税费共计79614.14注:转让税仅在购买SPONSOR CONDO时才需要承担,否则您只需要承担豪宅税


贷款税


除了上述转让税款外,无论您购置何种类型的房屋,只要您贷款,还需向Z*F缴纳一笔贷款登记税,具体计算方式如下:


若您非纽约市区内进行房屋购置,那么您仅需要向纽约州缴纳贷款登记税。税率为贷款总额的0.8% ,其中包括了0.5%的基本税以及0.3%的附加税,其中如果购买的是House还要扣除首个1万元贷款的附加税豁免额。另外有0.25%由银行承担。


举个例子:


小明决定再看看长岛内的房子,相中一套独栋别墅,售价为225万,他因为考虑到现金价值,故决定贷款150万,则该部分贷款


他需要付登记税:1500000*0.8%-30=11970;

银行需要承担1500000*0.25%=3750.


注:有一些银行也会要求您承担银行部分的税金缴纳


若您在纽约市区内进行房屋购置,那么贷款登记税费为贷款总额的1.925% ,除了上述的州税外,另有1.125的城市登记税。同样银行需要承担0.25%的额外付税。


同样以上文例子:


小明觉得还是曼哈顿适合他,相中一套公寓楼售价为225万,同样决定贷款150万,则该部分贷款


他需要付登记税:1500000*1.925%-30=28845;银行需要承担1500000*0.25%=3750.


注:如果小明购买的是开发商售公寓楼,则银行部分也直接由小明进行承担。


但是贷款税有一点极其特殊,除了个别银行外,一般贷款人在进行重新贷款(refinance)的时候,已经缴纳的贷款税可以转移至第二次贷款。不需要就同一套房屋,低于首次贷款额的贷款再次缴税。


文章的最后,我们详细列一下要花250万美金够买西区SPONSOR CONDO的小明在交易途中要向Z*F缴纳的规费:


豪宅税2250000*1.25% = 28,638

州转让税 2291062.5*0.4%=9164.25

市转让税 2291062.5*1.425%=41811.89

贷款税 1500000*(1.925 0.25)%=32625




君恒律师事务所,作为专业的房产交易事务所,背靠君恒会计师事务所,在税收规划、抵免,遗嘱信托,财产保护及公司架构方面均能为您提供最全面以及细致的服务。


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